北京市住宅物业服务一级标准
五年级 记叙文 6310字 1537人浏览 noon0wl

4 住宅物业服务一级标准

4.1 基本要求

4.1.1 客户服务场所

1 设置客户服务场所,配置基本办公设备。

2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片,物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3 客户服务场所工作时间,工作日不少于 8 小时,其他时间设置值班人员。

4 设置并公示24 小时服务电话。

4.1.2 人员

1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。

2 从业人员佩戴标志。

3 配备物业服务项目负责人,房屋建筑安全管理员。

4 项目负责人具有 2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历,为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

4.1.3 制度

1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

2 建立突发公共事件应急预案。

3 建立物业服务工作记录。

4.1.4 档案

1 建立物业管理档案。

2 配备档案管理人员。

4.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

4.1.6 客户服务

1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。 2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。

3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门。

4 水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;由专项服务企业负责的设备设施应在 30 分钟内告知。

5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作日内回复。

6 每年公开征集1 次物业服务意见,公示整改情况。

7 配合相关部门进行公益性宣传。

8 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

4.1.7 专项服务委托管理

1 签订专项服务委托合同,明确各方权利义务。

2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。

3 专项服务企业人员佩戴标志。

4 对专项服务进行监督及评价。

4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

4.2.1 综合管理

1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。

2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。

3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。

4 共用部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,应即时组织修复。

5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。

8 设备机房

1) 每月清洁1 次,室内无杂物。

2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3) 在明显易取位置配备消防器材,确保完好有效。

4) 设施设备标志、标牌齐全。

5) 张贴或悬挂相关制度、证书。

4.2.2 共用部位

1 房屋结构

每半年检查1 次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。

2 建筑部件

1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2) 每季度巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3) 每年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。

4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3 附属构筑物

1) 每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2) 每半年检查1 次雨、污水管井等。

3) 每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4) 每季度巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5) 每年检测1 次防雷装置。

4.2.3 空调系统

1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。

2 运行期间每日巡视 1 次空调系统,保证室内温度符合相关规定。

3 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

4.2.4 二次供水设施

1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、 水质化验, 水质符合国家生活饮用水卫生标准。

2 每日巡视1次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。

3 每半年切换1 次备用水泵。

4 每年检查 1 次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每年养护1 次水泵。

5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

4.2.5 排水系统

1 排水设施

每年上汛前对雨、 污水井、 屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。

2 污水泵

汛期每日巡视1 次,平时每月巡视1次,检查设备运行状态;每月进行1 次手动启动测试;每年养护1 次。

3 化粪池

每半年检查1次化粪池;组织安排清掏。

4.2.6 照明和电气设备

1 楼内照明

每周巡视1 次,一般故障1 日内修复;复杂故障1 周内修复。

2 楼外照明

每2 周巡视1 次,一般故障3 日内修复;复杂故障2 周内修复。

3 应急照明

每日巡视1 次,发现故障,即时修复。

4 低压柜

每周巡视2 次设备运行状况;每年养护1 次,养护内容包括紧固、检测、清扫。 5 低压配电箱和线路

每季度巡视1次设备运行状况;每年养护1 次,养护内容包括紧固、检测、清扫。 6 控制柜

每季度巡视1次设备运行状况;每年养护1 次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。 7 发电机

每季度试运行1 次,保证运行正常。

8 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备; 穿墙线槽周边封堵严密; 锁具完好。

4.2.7 安全防范系统

1 报警控制管理主机

每日巡查1 次, 检查设备运行状态; 每月表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 2 对讲门口机

每季度检查1 次按键、 显示屏等; 每季度表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 3 网络控制箱

每年检查1 次外观、接线;每年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。

4 红外对射探测器

每年检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每半年表面清洁1 次;每年内部除尘1次。 5 图像采集设备

每周检查1 次监视画面、 录像功能; 每月表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调校;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内

部除尘1 次。

7 解码器

每年检查1 次防雨罩、接线等,进行相应的调试;每年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。

8 云台

每年检查1 次运转、接线,进行清晰度调校;每年表面清洁1次;每年转动部位上润滑油1 次。

9 巡更点

每半年检查1 次外观,发现故障隐患,即时排除;每半年表面清洁1 次;每日存储巡更记录。

10 读卡器

每季度检查1 次外观;每季度表面清洁1 次,查看防水状况。

11 电磁锁门锁

每季度检查1 次吸力、外观、接线。

12 出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

4.2.8 电梯

1 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内,应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

2 在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。 3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识。

6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场,专业维修人员应在30 分钟内到达现场。

4.2.9 水景

1 启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。

2 使用期间每周巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施,每季度检查1 次防漏电设施。 3 设置必要的安全警示标志。

4 水质符合卫生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 综合管理

1 建立、落实消防安全责任制,明确各级岗位的消防安全职责。

2 成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

3 设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行1 次消防安全培训。

4 每日防火巡查 1 次,每月防火检查 1 次,按照规定每年检测1 次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

5 发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。

6 消防控制室设专人24 小时值班,每班2 人,及时处理各类报警、故障信息。

7 发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。

4.3.2 消防设施设备维修养护

1 火灾自动报警系统

1) 火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1 次设备运行情况,保证 24 小时连续正常运行;每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1 次。

2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行 2 年后,每隔 3年由专业清洗单位清洗1 次。

3) 备用电源

每月检测切换1 次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。

2 消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、 重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量;每年机柜内部除尘1 次;每2 年机柜 内的设备内部除尘1次。

3 防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。

4 防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油,电控箱内部除尘1 次;每年检查维护1 次防火门附件,在门的转动部位补充1 次润滑油。 5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次,每半年检查1 次润滑情况;每年养护1 次室内、外消火栓。 6 应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次, 测量1次照度和供电时间。

7 消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。

8 灭火器

每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况,每月检查核对 1次灭火器选型、压力和有效期,保证处于完好状态。

4.4 绿化养护

4.4.1 基本要求

1 乔木

植株保存率高于 85%,年成活率高于85%。

2 灌木

植株保存率高于 85%,年成活率高于85%。

3 绿篱和色块

植株保存率高于 85%,年成活率高于85%。

4 地被和花坛植物

花坛植物死亡率低于15%。

5 草坪

保证基本成活。

4.4.2 绿化养护内容

1 灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉,不出现严重旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水1次。

2 施肥

根据植物生长情况施肥,一般乔木每 3 年至 4 年施肥 1次;灌木每1年至2年施肥1 次;地被和草坪植物每年开春后施肥1 次;花坛植物根据生长情况进行追肥;生长不良的植物适当增加施肥频次。

3 病虫害防治

植物生长季每月检查1 次病虫害发生情况并进行防治,不出现严重病虫害现象。 4 整形修剪

一般乔木每3年修剪1 次;灌木每2年修剪1 次;绿篱和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1 次;冷季型草坪生长季节每月修剪1 次,全年至少修剪5次。

5 除草

每年全面除草1 次,重点绿地增加除草次数,出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的30%。 6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 1次。

4.4.3 工作检查和记录

生长季节每月检查1 次植物生长情况。

4.5 环境卫生

4.5.1 生活垃圾的收集、清运

1 按有关规定和标准实行垃圾分类。

2 配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。

3 每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每5 日喷洒1 次杀虫药。 4 每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。

4.5.2 物业共用部分清洁

1 楼内

1) 大堂、一层候梯厅

每日清扫1 次、每周清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。

每月擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。

2) 楼道、楼梯

每周清扫1 次、每季度清拖1 次楼道、楼梯地面。

每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。 2 电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。

每日清拖1 次轿厢地面。

3 天台、屋面

雨季前清扫1 次天台、屋面。

4 楼外道路及设施

每日清扫1 次楼外道路。

5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁1次水面;每年清洁2次水池池底。

6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物的预防和控制。

投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。

7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。

4.5.3 工作检查和记录

每日抽查1 次清洁质量,做好记录。

4.6 公共秩序维护

4.6.1 主要出入口有人值守。

4.6.2 制定巡查路线,巡视检查并做好记录。6:00 至22: 00 巡视1 次,22:00 至次日6:00 巡视1 次。

4.6.3 巡视检查停车场,维护道路、场地使用秩序。

4.6.4 机动车辆凭证出入。

4.6.5 安防控制室设专人24 小时值守;监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。

4.6.6 对违法行为立即报警,协助相关部门处理。

4.6.7 记录与档案

1 各项工作记录完整有效。

2 档案齐全。

4.7 装饰装修管理

4.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

4.7.2 建立装饰装修管理档案。

4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

4.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场,发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的,应立即劝阻;拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主、业主委员会,并在物业管理区域内公示。

4.7.5 装饰装修结束后进行检查,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

4.7.6 委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖措施,在2 日内清运。

自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式,在2 日内清运。