住宅价值六说
初一 议论文 16282字 289人浏览 此夜和风弄弦月

住宅价值六说

住宅价值六说之价格说

您在买房的诸多因素中,恐怕首先考虑的还是价格,因为价格是价值的直接体现,在整个购买过程中往往起着主导作用。

性价比是秤杆的星

如果说,性能是秤盘,价格是秤砣,那么,性价比就是秤杆上的星。

一般来说,您在购房时除了考虑单价、总价,以及物业等后期运行费用外,最重要的是要考虑性价比,也就是说,将房子的性能按地段、周边环境及配套、小区规划及设施、建筑设计及质量、户型、物业管理等等罗列开来,与周边同类楼盘进行比较,并综合评分,其与价格的比值即为性价比。对于投资型买家来说,性价比更是未来租赁市场回报高低的重要杠杆。

除了房屋本身的标称价格外,其它一些因素也会使投资成本增加,换言之,价格变相上涨,性价比降低。

一是施工期限的长短。有的项目为了保证同期入住时形成一定的社区规模,几栋甚至十几栋楼同时开工,这样做的好处是您在接房时可以免除工地的纷扰,获得良好的居住环境,但同时也导致建筑工期相对较长。当然,这中间不排除一些项目因资金短缺、规划变更而造成的工期拖延。像凤凰城二期,是将主体结构做到地面上一多半才开始正式开盘,将供房期基本控制在一年左右。而目前市场上大多数精装修项目的供房期大都在一年半左右,个别项目甚至达到两年甚至两年半。这样一来,无形中加大了投资成本和投资风险,延长了回款期,实际上也变相降低了性价比。

二是使用率的高低。您在关注单价的同时,最应该关注的是套内建筑面积使用率,因为这直接关系到有效面积的实际单价,同时未来的运行成本如物业管理、冷暖、水电,以及税费、公共维修基金等都要以建筑面积结算。因此,使用率的高低也是您需要斟酌的因素之一。像北京财富中心,由于采用酒店式或增设空中花园等布局,使用率仅为74%;现代城也因公共设施的加大,不足75%。而凤凰城二期等属于纯居住的C 、D 座,控制公摊面积,使用率为81%,两者其中的价差想必您会算得明白。

三是装饰配置的优劣。目前大部分项目提供的都是毛坯房,只有少量中高档项目提供的是精装修,因此,装修的标准成了房屋的重要附加值。公共部分,您要多看看外立面、大堂、楼梯厅的材质,以及电梯的配备,像凤凰城二期的外立面,1-3层采用天然石材,4层以上将面砖和铝板混合使用,既提高了档次,又充满着时尚;私用部分,您也别忽视了门窗和暖气的品质。当然,若是精装修的房子,更要仔细审核一下装修的标准。一般来说,纯天然的装饰材料和知名品牌的厨卫用具,保值期会长一些,像劳芬、高仪等欧洲品牌的洁具,由于其精湛的工艺和良好的声誉,被世界许多高档项目所采用。相反,科技含量较高、化学成分较多的材料,如复合地板、塑钢窗等,会随着科技的发展、环保要求的提高,而逐渐贬值并淡出市场。当然,并不是好材料就能制造出好产品,这里面还有一定的时尚潮流、文化内涵和审美情趣。

" 层次费" 与" 朝向费"

从建筑的成本上说,层与层之间,同层各个套型的朝向之间,相差很小。但由于北京对日照的需求较大,同时又受到景观视野、空气清洁程度的影响,楼房中特别是高层住宅中价格被分成了三六九等。

一般来说,从底层至上,层层加码,越高越贵,中低档住宅每层每平方米约加30-70元,

高档住宅尤其是景观住宅,每层每平方米会加到80-200元。底层和顶层原本是最不好的位置,商家采用底层赠送花园、顶层设计成跃层或赠送露台的营销策略,反而可以加价卖出。 另外,受日照的影响,朝向也会产生价格差异,也就是" 朝向费" 。按朝向优劣依次递减为南、东南、西南、东、西、东北、西北、北。一般东西差价每平方米100-200元,南北差价每平方米200-400元。当然,景观的优劣,也会产生价格差异。

那么,选择什么样的位置性价比相对高一些呢?

您可以试着用这样几个方法:

靠近马路边等尘土容易飞扬的区域,选高不选低;4、13、14和24层因数字被认为不吉祥,可能会便宜,如果不介意不妨考虑一下;如果高层景观不理想,可以低一点,这样离花园还能近一些;商住楼、带底商的楼要选得高一些,不然公司办事的人员进进出出,或者楼下饭馆什么的飘出些味道,多少会对生活产生干扰;年轻人早出晚归,不在乎阳光,朝北无碍大局,而老年人则尽可能选择朝南;西侧如果平行有楼可以西向,因为夏季西晒的骄阳会被遮挡;投资型购房者尽量选择便宜一些的套型,因为租客也许不会太在意户外的因素。 住宅价值六说之配套说

社区配套的成熟度是衡量住宅价值的又一个重要指标,它直接影响着您日后生活的舒适度及便利性,同时也影响着住宅的档次及品位。

大会所,小会所

会所通常是集体育、文化、商业、娱乐于一体的小区建筑设施。会所有大有小,小的在楼层中只占一层,设立点棋牌室、咖啡座什么的;大到设置标准泳池、网球馆,甚至高尔夫球场。

对于会所,可以从两方面看:一方面,会所的建设一定程度增加小区的建设成本,最终都摊到业主身上,同时后期的维护及运行费用也较大,如一个泳池冬季每月的费用就要近10万,单靠收取业主游泳费是难以维持的,如果打入物业管理费,势必影响到不游泳的业主,造成不平等。另一方面,会所是小区" 身份" 的象征,面积、设施、档次都会提升其知名度,并且给业主的日常生活平添许多乐趣。

因此,会所大与小要从实际出发,实用为主,象泳池、网球场等运动设施最好有,下了班活动活动,能调节身心;咖啡座也应必备,来个客人谈事家里不方便,叫杯咖啡小酌,也是其乐融融;当然,设个阅览室闲暇时呆上一会儿,对大人、孩子都是收益非浅。 交通配套

老百姓买房子除了考虑价格因素外,另一个重要因素就是地段,而地段的好坏,交通状况往往起着至关重要的作用。因此,交通是否便捷畅通,成为影响未来居住品质的首要因素。 其实能使广大普通购房者受益的交通方式还是公共交通,尤其是轻轨和地铁。比如回龙观地区,由于轻轨通车,使该地区的楼盘价值得到了一定的提升。同时为了节省道路资源,在城市交通系统中实施公交优先的原则,也被国际上公认为是提高城市通行效率的有效手段。到2008年,北京轨道交通里程将达到300公里,在北京中心区域内,无论您身在何处,都可以在800米范围内找到地铁或轻轨车站。像三元桥地区,聚集了凤凰城、远洋新干线、第三置业等楼盘,之所以能吸引这些著名的开发商入主,除了商务氛围外,很重要的一点就是便捷的交通。

交通拥堵已经成为影响房地产发展的重要因素之一,因此有些购房者在挑选房子时避开一些拥堵路段,选择相对比较畅通路段附近的项目。有些项目距离主干路还非常近,以为这样出行会比较方便,殊不知一住进去就倍受交通噪音和尾气污染的影响。其实在交通畅通的路段买房子,也要考虑到交通因素的影响。 一、回避交通干扰源。

如果您打算购买主干路旁的房子,最好选择不临路或者房子中主要卧室不临路的户型,将交通干扰降到最低。

北京目前有不少项目是建在二、三、四环主路旁,在选择住宅时要注意几点:

住宅中的主要居室,特别是主卧室,应尽量背离交通主路;高架桥的噪音和污染比起平路来,要大得多;正对交通主路的板楼、尤其是U 形板楼,比起塔楼来更容易吸收噪音和污染。

交通噪音和汽车尾气会对附近居民的生活造成影响,长期生活在这样的环境中会给人的身体带来一定的伤害。

二、 注意出入口是否设置合理。

有些楼盘就在主干路旁,乍一看很方便,但主路在楼盘前后没有开设进出口,进出小区要么在很远的地方就要开始走辅路,要么就要走过以后再想法绕回来,既浪费了时间,又加大了交通成本。

小区道路和交通主路的连接部分也很重要,有时可能只是一条小马路。如果您是第一批入住的业主,又是有车族,可能暂时不会感到不方便。但随着大量业主入住,上下班高峰期小马路就会不堪重负,一段几百米的路可能要耗费上几十分钟时间。因此,小区最好要有两个以上的出入口,两条以上到达交通主干路的支路,以缓解拥堵状况。

三、 了解停车位情况。

车辆进出小区以及停车,也会对您的生活产生干扰,您在购买前需要了解小区内的道路、车库的出入口以及地面停车位等情况。

随着私人轿车的增加,许多小区都配有一定的地面和地下车位,车辆进出小区时,或多或少地会对住户产生干扰,需要注意的是:

环绕小区交通道路的布局;地面停车场和您住宅的距离;地下车库同入口的位置。目前设计科学的小区基本上达到了人车分流,也就是说,车辆在小区外注通过出入口进入车库。而设计不好的小区将车库出入口设计在小区里面,会对小区生活产生干扰。一层的住户还应注意汽车灯光和点火的干扰。

北京的路网建设极大地方便了市民的出行,带动了沿线房地产的开发,为购房者提供了更多的选择,在方便的同时,也希望广大的购房者细致地考虑交通对生活产生的干扰,避免入住后留下遗憾。

当然,除了交通配套外,商业配套,教育配套,医疗配套,甚至物业管理等等,都是生活中不可或缺的。

表面上看物业管理和住宅的价值没有直接的联系,但实际上,作为以人为核心的住宅来说,管理的优劣直接影响着舒适度,进而影响着楼盘的价值。像凤凰城二期,为了体现出高档楼盘的内在价值,特聘请了已有三十余年管理经验的国际知名物业管理机构仲量联行负责物业管理,也就是说,一个管理出色的楼盘,会在业界名声四扬,租务群,购买者会趋之若骛,反之,一个出现保安打业主,管理混乱的楼盘,会恶名千里,影响购房者和租房者的信心。

住宅价值六说之户型说

您在购买住宅时,首先会涉及到的就是" 居室" ,而现在" 一居室" 、" 两居室" 等的称谓,基本上延续了80年代以前有室无厅,或仅有一过厅的单元结构形式,其核心仍然是唯卧室独尊。所不同的是,按照现代人的生活习惯,将起居室从传统的卧室中独立出来形成了" 厅" ,同时,其它功能空间也细分了许多,如卫生间从一个变成了两三个,阳台也从传统的服务功能扩展到休闲、娱乐功能。因此,当选择住宅时,户型的结构样式和功能配置,就成为了选择住宅最直接的参考点。

精巧户型是未来住宅的发展趋势

近年来,小户型一直是市场追捧的热点。

什么是小户型?狭义的认为,60平方米以下的,具有厨、卫、宿功能的住宅单元, 这中间

包括超小型的酒店式公寓或单身公寓;广义的认为,总面积相对于市场主流户型为小的精巧户型。比较一致的看法是:一居室60平方米、二居室80平方米、三居室100平方米。以上仅指单卫,如果变成双卫,再增加一些功能空间,将面积放宽10-20平方米。精巧户型面积虽小,但居住功能和大户型相比,不应该有太大的差异,这就要求精致地规划面积,巧妙地设计户型,其面积的取舍点要正好卡在既保证功能又最经济,尽量减少浪费,即,经济而不局促。

从目前市场上的一些项目来看,有的户型虽然" 大" ,并未完全达到功能细化和居住舒适的要求,其中有些户型面积的增加,仅仅是空间简单的放大,甚至拐拐角角和交通过道浪费偏多,变成了" 大而无当" 。

那么,精巧户型的面积究竟" 精" 到什么程度才算合适?一般来说,卧室10-12平方米,能满足" 卧" 的基本需要,14平方米,可以摆放电视,而20平方米以上,就可以进行动静分区了;儿童房8-10平方米已经够用,书房6-8平方米也能说的过去;卫生间3-5平方米、厨房5-7平方米就能使用,当然宽大一点会增加舒适度,至于再大一些面积,无非是进行" 洁污分区" 、" 中西分厨" ,或者放进洗衣机、冰箱什么的。通常卫生间设置淋浴器、洗手盆和坐便器,最小2.5平方米,若改成小浴缸,3平方米都不富裕。而厨房面积不应小于5平方米,低于这个数值,室内热量聚集就会过大,同时单排操作净宽不小于1.5米,双排操作不小于1.9米,并且操作面长不小于2.1米。至于阳台、储藏间、玄关等等功能空间,在保证主要居室面积的前提下增设,会使户型的品质有所提高。

缩小面积与增加功能常常是一对矛盾,80年代以前的户型,因功能相对单一,居室可以做得小巧些。而现在随着" 动静分区" 、" 洁污分离" 、" 干湿分开" 、" 主客分卫" 、" 中西分厨" 等等标志生活品质和习惯的样式,以及储藏间、衣帽间、休闲阳台、家政阳台、玄关等等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中,居住的舒适度较之从前大为提高,但面积也相应地加大。

因此,精巧户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要,也就是说,在起居室、卧室、以及厨卫面积达标的基础上,再适时加以考虑。像有些项目为了降低户型总价,将面积缩小到十几平方米,屋里放上一张双人床已经很局促,更不要说摆放其它家具。而凤凰城二期的E 座12户型,在66.76平方米的一室一厅中,明厨明卫,起居室客厅和餐厅分离明确,在较小的面积中保证了较高的舒适度。为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求,兼容方方面面,像功能复合化、空间模糊化都是住宅未来发展的重要趋势。

一居室一直是小户型的代表,也是市场追捧的热点,在很多楼盘中往往位置并不算好,但因总价较低而最先售磬。除去市场上为缩小面积而将厅室合一的" 合体一居" (居室除厨卫外,只拥有一个窗户或阳台的采光面)外,标准的一居室应为一室一厅,即卧室和起居室各有窗户和阳台,这样才能保证居住的品质。一居室的精巧性在于:小面积仍要满足多功能,除去基本的就餐、洗浴、就寝和会客外,在寸土寸金的面积中,适时增加读书、休闲等功能,达到" 麻雀虽小,五脏俱全" 。

一居室之所以受到热捧,原因有三:一是总价相对较低。尽管从单价来讲往往比其它大一些的户型还贵,但对于买家来说,负担要小一些;二是出租便捷。从北京的租赁市场来看,一居室最容易成交,并且也最缺,因而也最得到投资型买家的青睐;三是容易转让。目前二手房市场办理贷款的手续繁杂,大多数卖家都希望全款一次转让,这就使得买卖二手房实际比买新房还难一些,而一居室因总价低,易于成交。

虽然一居室热销,但市场的供应量非常有限,主要基于以下几点:开发成本不低。" 麻雀虽小,五脏俱全" ,从厨卫的设施到房间的布线,样样都不少,同时一居室和三四居室在公用设施上共享,物业费却按面积交纳,因而使得实际单位面积成本增加;设计难度增加。在

混合居室的楼中,一居室虽然常常被设计在朝向最不好的一面,但因面积太小,很难兼顾采光、通风、户型、均好性等方方面面;销售利润不大。同样卖一套一居室和卖一套三四居室的手续和所费的功夫相差无几,但大户型总利润却大一些。

二居室是一种承上启下、灵活多变的户型:自住时单身、三口可住,两代也能凑合;投资时比一居租户群宽,比三居易转让。特别是对于投资型客户,精巧两居有着总价相对低一些的优势,而租房者一般讲求实用,对于宽敞和气派,往往放在了次要的位置。 二居室在卫生间的配置上,有双有单,因此面积和品质也会产生差异。对于自住型客户:单身或者两口,单卫已能满足需要;而三口之家或两代老少,最好还是选择双卫。至于投资型客户,则要看所购楼盘未来的租户定位于哪个层面:如若租给一般白领,选单卫户型可以降低投资成本;如若吸引高层人士甚至外国人,选双卫则是提高品质的重要指标。

从生活的实用性上讲,

三居室应该是未来发展的主力户型:三口可以拥有书房,两代可以互不相扰,当然,考虑到孩子长大后的独立趋势、老人和年轻人的不同生活习惯等等,两个卫生间及家政阳台必不可少,同时至少应有一间向阳的卧室,并且将总面积控制在120平方米以内,以降低总价。 跃层、错层和复式结构,是新式住宅的一个亮点,它使室内空间更富于情趣和变化,同时使室内的动静分区泾渭分明。尤其是挑空的处理,加大了层高,在配以硕大的落地玻璃窗,将室外景观尽收眼底,充分满足了求新求异的追求。所谓跃层,就是一个住宅套型占有两个以上的自然层面,采用户内楼梯进行连接。所谓错层,并非占有两个自然层,而只是把一个层面的住宅进行错位,而取得空间的变化。所谓复式,俗称" 阁楼" ,是在一个比普通层高一些的空间中,局部挑出夹层,用楼梯联系上下,以提高住宅空间的利用率。

从目前北京主力购买群体看,已经下降到了60-70万元。对于中低档楼盘而言,缩小居室面积,降低总价以适应需求,是未来户型发展的一个趋势。而高档楼盘,以其优越的地势、豪华的配置、宽大的户型,仍会得到一部分人的垂青。

大户型应具备品位

住宅户型大到了一定程度,就不单单是满足面积和功能的需要,因为购买大户型的人更多地是把住宅作为精神需求的物质载体,以显现人生的追求和业绩。

一般来说,大户型一是追求使用面积,二是追求居住氛围,三是追求户型特色。 大户型的空间加大,其间的物品摆设相对宽松、随意,一定程度上可以增加居室的舒适度,同时也可以细分出不同的空间以满足不同的需要。

大户型的购买者,一般是具备一定的经济实力、或在某个领域获得了一定成功的人士,对居住的地域、环境、档次会比较挑剔,比一般的购买者更强调居住的氛围,舒适的程度,这样才能在相对宽裕的空间里,获得某种感觉。

大户型除了基本户型所具有的功能外,还应有一些特殊功能,具备某种特色,这一点,是很多设计师和发展商潜心追求的目标,因为宽大的空间和较高的单价,给他们提供了精心打造的条件。

因此,购买大户型很重要的一点,就是寻求住宅的高品位。它可以通过环境氛围的烘托,户型结构的设计,装饰材料的运用,使居住者在某种程度上获得尊贵的感觉,因而,追求公寓中的豪宅、都市里的村庄,也是很多成功人士的必然选择。平层里的大户型,往往会被放在社区景观较好的区域,安置在楼体的各端,这样可以使整个户型拥有两至三个采光面,尽可能地将各个居室的观景、采光、通风设计得完美,以提高整体品位。

从住宅设计角度讲,大户型设计比起小户型来,回旋余地要大一些,比较容易兼顾通风、采光、使用功能和面积均好性等方面。但是,大户型不应一味地大,而应" 大而有当" ,在满足了面积尺度和功能需求之后,更多地是强调环境氛围、强调居住感觉,使每一个空间的存在都有其合理性,否则,就容易导致面积的浪费,这一点对立体大户型尤为重要。

立体大户型往往被放在楼层的顶部或底部,这样可以借助地面花园或楼顶露台,使户型在居室之外增添一些色彩。

次起居空间是户型的新亮点

中国人口密度高、土地资源相对匮乏,住宅主要以集合式为主体,几十户甚至上百户集中在一个楼里。这种集合式住宅共性化的形式对个性化的消费形成了很大的限制,而住宅设计的难度,就在于在有限和相对统一的空间里,囊括人类生活的方方面面。

在现代家庭中,人们的生活既相对独立,又相互关联。当一家人正在其乐融融地围坐在一起看电视时,突然来了客人,是看电视,还是聊天?主客遇到此类境况,总难免有些尴尬。就是一家人的生活,常常也难免彼此相扰:先生是个音乐发烧友,太太痴迷电视连续剧,而女儿可能每天要陶醉在钢琴的演奏中。

所以,除了通常一个标准户型中所拥有的主卧、次卧、厨卫、起居室和餐厅之外,近年来出于功能细分的需要,又出现了服务空间,如衣帽间、洗衣间、贮藏间、服务阳台以及佣人房等。但真正能满足个性化消费的是除去原有包括起居室和餐厅的主起居空间外,而衍生出的次起居空间,包括:由会客厅、书房、计算机房等组成的工作空间、由健身房、阳光室、咖啡茶座等组成的休闲空间,以及由视听室、琴房、棋牌桌等组成的娱乐空间。像凤凰城二期的C 座07户型,南向的主卧区和北向的次卧区功能定位应该说是比较明确的。值得探讨的是如果在更衣室打通一扇北向通往次卧区的门,就在户中形成了第二通道,如果书房当成视听室、娱乐室和私密会客室等,形成次起居空间,不管是客人来访,还是家人自用,都不会产生交叉干扰。

从这点上看,住宅已不是人们传统意义上遮风挡雨的处所,而是精神需求的物质载体,是自我价值观的一种体现。因此,在安排好了基本的食宿之后,如何在有限的空间中容纳人们无限的需求,就成了未来住宅发展的必然趋势,这就是:打造好次起居空间。

建筑界有个说法:没有户型的户型就是最好的户型,可以创造出随心所欲的百变空间。因此,如何打破墙的限制,使空间能够在共性流动中产生灵性,在个性流动中充分舒展,就成了未来住宅人性化的重要标志,而次起居空间的打造,为其注入了丰富的内涵。 住宅价值六说之建筑说

当您生活在一个能时常产生愉悦感的建筑群中,那种心情是不言而喻的。

居住建筑最具时代性和地域性,它不仅反映不同时期人们物质与精神的需要,同时也反映不同地域环境及文化背景下,人们居住生活方式与生活态度的差异。居住建筑同时也最能反映出各种建筑思想与建筑倾向。在建筑发展的潮流中,任何一种新的建筑思想及设计理念大多是最先在居住建筑类型中突出地展现出来。

一向以创新自居的北京房地产业,不断地引进一些洋设计,并附上概念大力加以炒作。这些运用在居住建筑的" 洋设计" ,带来了全新的建筑理念,将建筑师的创造个性和前瞻思想在居住建筑作品中表露无遗,传达了一些不同的居住理念,但有时也在某种程度上造成了面积和材料的浪费,加大了成本。同时也出现了过分追求外在形式而忽视人本身居住需求的倾向,用牺牲居住舒适度的代价,换取了建筑形态的标新立异,使" 以人为本" 变成了" 以水泥为本" 。

建筑质量是住宅的根本,如果它出现问题,其它如价格、位置、环境等都变成了无源之水,无本之木,楼盘的价值也会大打折扣。

楼体立面是" 三分长相,七分打扮"

北京是个文化中心,汇集了各行、各地的高级人才,交融了不同的文化。有时,楼盘没有文化的附加值、没有特殊的概念,是难以得到一些追求品位和感觉的购房者的青睐。同时,北京又象是个实验场,经常不断地有各种各样的" 洋大师" 端出其" 实验理想" 的设计。这样做的结果,一方面促使了楼盘不断地花样翻新,推进了住宅领域的世界化进程,另一方面,也

使一些项目过分追求外在形式的炒作,显得华而不实。

现代居住建筑的核心,是在保证居住舒适度的前提下,将创造个性和前瞻思想体现在建筑的样式、材料的配给、装修的风格,以及科技手段的运用等方方面面。像凤凰城二期,外立面除了采用石材和面砖外,还加入了写字楼才用的铝板以及玻璃阳台护栏,使沉稳的住宅有了时尚的元素。而UHN 国际村,则是一个具有前瞻性的楼盘,它将板楼楼体设计成" 之" 形走向,并大量采用金属和玻璃材料,突出横向线条装饰,使楼体立面充满动势。这些特殊材料及造型的运用,在未来市场上,可能会有一席之地。但需要注意的是,有时时尚是以牺牲舒适度为代价的,比如很多项目喜欢采用通透的落地玻璃窗,但所用的材质却很一般,保温性能差,造成冬冷夏热,既加大了日常采暖、制冷的运行费用,居住起来也不一定舒服。 北京因日照相对不足及特有的文化氛围,楼体的色调更多地表现出清新淡雅的风格。但近年受到外来文化的影响及特殊环境的需要,相继出现了一些色彩跳动的立面,像风林绿洲的橙红、郎琴园的大黄、北京. 印象的红黄灰,使得这些项目在杂乱和灰暗的环境中,变得格外耀眼。

内部装饰是" 画龙点睛"

除了外立面给人们带来外在的认识外,内部装饰设计也起着重要的作用,因为它是人们生活的直接感受。像公共部分的大堂、电梯间、甚至楼梯,这些都会给居住者一种" 档次" 的感觉,而户内的装饰设计,特别是一些精装修的项目,在装修标准和设计风格上,对冰冷的水泥建筑起着不容忽视的调节作用。

今年9月下旬,40名国际著名的设计师将在凤凰城二期的住宅进行室内设计活动,其中11位设计师的作品将被构成11个独立的样板间,对公众开放。在同一栋住宅中展示来自国内外设计师创作的室内建筑环境,将成为首届中国国际建筑艺术双年展的一道独特的风景。可以相信,这些风格迥异的装饰设计,会给人们提供一个全新的感受,并对住宅价值的提升也会有着推动作用。

别忘了挑挑点睛的窗户

您在挑选房子时,除了位置、楼层、户型之外,不知是否注意到了挑窗户。其实,窗户的选择既包括了实用性,也包括了观赏性。从外面看,窗户是楼体外立面很重要的一部分,对建筑风格起了至关重要的作用。从里面看,窗户是室内采光、观景的关键通道,对居住生活的品质有着直接的影响。因此,您在选房时,千万别忘了看窗户。

俗话说:" 眼是心灵的窗户" ,那么,也可以这么说:窗户是房子的" 眼" 。一个建筑的外观生动与否,窗户起着" 点睛" 的作用。窗户的样式、窗框和玻璃的色泽,都象一件漂亮的外衣,丰富了建筑的结构、线条和色彩。现代住宅为了采光和观景的需要,一般都将窗户加大,并改变传统的尺寸比例,以至于出现了落地窗、弧形窗、飘窗、角窗等多种样式。这些窗户的出现,使居室更为明亮,层次更为立体,而生活其中的感受也会更为丰富。

板楼、塔楼、蝶型塔楼

前几年,北京曾有过板楼和塔楼之争:有人极力推崇板楼,认为兼具通风、日照,并且使用率高;也有人为塔楼辩解,认为户型各异、朝向不同、价位多样,而使选择范围变宽,同时与板楼相比,大堂可以做得比较宽大和华丽,花园格局更易丰富多彩。当然,板楼虽然拥有户型的优势,但园林规划容易产生缺憾,如:大社区难逃兵营式、行列式的单调布局;在小区总占地面积中,楼体占地面积大,绿地相对较少等等。而塔楼的缺憾则更多地表现在户型上:居室易分布在前后左右,形状多变,均好性不易达到;与板楼相比,通风较差并且使用率较低。

在经历了多层楼、长板楼、高塔楼之后,近年来,适合于北京人现代生活的纯板楼应运而生。纯板楼既克服了七八十年代长板楼因小面宽、大进深而采光不足,因电梯少而隔几层设置长通道的弊端,同时,又使一梯两户、前后阳台,以及衣帽间、储藏间和洗衣间等各种

功能区的配置更为完善。像上河村,是一个由14座纯板楼组成的高档亲水住宅区,总建筑面积19万平方米。目前已经入住的1区1、2楼,以每户11-14米的面宽和与前楼近50米的间距,保证了充足的日照;双开门贯通式的观光电梯和私家独享电梯厅的设置,使原有的一梯两户拥有了一梯一户的方便;同时,北向远眺西山群峰和南向近亲楼前秀水的双向景观等等,都使得这款纯板楼拥有了塔楼不易兼顾的舒适度。

近两年,一种兼具板、塔楼优势的新一代蝶形塔楼落户京城。与早一代蝶形塔楼不同的是,楼体进一步加大面宽、缩小进深,并增加了立面开槽,这样虽然增加了占地面积,但采光、通风较之从前更为充分。像珠江绿里、珠江罗马嘉园,将南方的细腻风格融入了设计,每个套型增设了半间房、明卫、阳光主卧和明工人房,使住宅更具人性化。

住宅价值六说之环境说

除了住宅本身之外,环境对于您的生活同样是息息相关。

近些年,随着入住的不断增加,人们从关注户型,关注品质,逐渐扩大到关注环境。从2001年的" 水景住宅" 、2002年的香山别墅热,到2003年非典过后的低密度住宅热,使人们将视角从户内逐扩大到窗外。有山、有水、有绿色的住宅,成为了都市人的梦寐以求。因此,舒适而安静居所,优美而清洁的环境,成为了现代住宅不可或缺的两个重要方面。 社区环境在精

北京人在购买住宅时常谈的一个指标就是绿化率,是居住区用地范围内各类绿地的总和(不包括阳台绿化和屋顶绿化)与居住区用地的百分比。北京气候干燥,尤其是近几年" 沙尘暴" 频频袭扰,使得社区的绿化显得格外重要。良好的绿化能起到遮阳、隔声、防尘等作用,实测表明:当绿化率达到40%时,气温可下降10%,空气中总悬浮颗粒下降60%,二氧化硫含量下降90%。目前,北京大多数项目绿化率为35-40%左右,个别可达50%以上,应该说, 基本上达到和超过了建设部颁发的《城市居住区规划范围》所规定的不低于30%的标准。但从目前一些入住项目看,表现为过多种植草皮植物,而乔木、灌木、花卉不足;过多设置中心花坛和柱廊等大组团,而亭榭、花架和喷泉等小组团缺乏。

社区环境不在多,而在精,因为一个小区除去建筑、道路,以及各种配套所占用的地面外,真正落实到景观和绿化上并没有多少。随着南方地产商不断涌入,带来了南派户型、建筑立面精致的同时,也带来了社区布局的丰富。那种小组团、曲径通幽式的中式园林布局理念,直接冲击着大广场、大草皮式的园林布局。像地处三元桥的凤凰城,在园林景观设计上,尽可能地保留了上百棵原生的白杨树, 使面积有限的社区内获得了市区中不可多得的高大植物, 有效地扩大了绿化的面积。

同为中海集团的北京中海雅园和广州中海锦苑,在社区园林的规划上,受南北两地气候和习惯的影响,或多或少地形成了某些差异。中海雅园地处北京西三环外的北洼路,距昆玉河500米,由13栋塔楼、2栋连体板楼组成。社区道路设计横平竖直,绿地布局对称工整,就是花坛和水池,形状也是规规矩矩,配以散落其间的汉白玉亭榭、雕塑和水池,给人的整体感觉是庄重、气派。中海锦苑位于广州大桥和海印大桥之间的珠江南岸,正对二沙岛,属于" 一线江景" ,由1栋独体塔楼和1栋连体塔楼组成。社区花园包括亭子、柱廊、花坛、花架、水池、喷泉、泳池等景观的设计,在入口处设置中心喷泉广场,5个组团散布周围,以蜿延曲径相连。别致的园林式泳池,和着喷泉广场后的瀑布和涌泉, 并以小溪穿绕丛中, 使水景、江景相互映衬。

西方的造园艺术讲究一览无余,以几何形状布置园林,表现美的和谐;中国园林正好相反,讲究" 曲径通幽" ,在有限的空间里蕴含无限的意趣。从这点看,中海雅园接近前者,中海锦苑酷似后者。

社区环境的三个理念

整体规划理念。强调小区绿化与小区建筑单体、建筑立面、建筑风格等融为一体,以达

到一种平衡、和谐、自然的效果。像上河村,为了让更多的居民享用水面,把大的人工湖一分为二,分别设在小区的中部和西部,形成静水湖和动水湖。

园林设计理念。绿化不简单地等于园林,园林是设计师设计的有文化内涵的绿化。小区园林不仅要有观赏性,还要有使用性。

功能分区理念。绿化与户型一样,也应有动静分离、功能分区,既有公共" 动" 的区域,也应有私密" 静" 的区域。如凤凰城二期,在楼群中架起了"S" 形的行人平台,底下设有会所、商店等设施,与两侧的花园形成了动静对比,丰富了小区园林的内涵。

自然环境在博

随着城市化进程的不断加快,原有的空地被各式各样的水泥建筑所填满,住宅像摊大饼一样一圈圈地向外扩张,但真正能拥有优美自然景观的住宅却越来越少。因此,一些借景的楼盘显得格外珍贵,像借助河水景观的颐源居、美林花园,借助湖水景观的人济山庄、中海紫金苑、棕榈泉国际公寓等等,都因为宽阔、优美的视野,得到了购房者的青睐。但与此同时,一些专家学者也对建在公园旁的楼盘提出了质疑,认为破坏了自然景观,是满足了少数人的需求而牺牲了公众的利益,应严格加以控制。可以想象,未来这类楼盘的价值也会因为其稀缺性而得到一定的提升。

今年,海淀区政府将拿出23亿元人民币,并调动各方力量共计60亿元人民币,打造' 秀美山水园林海淀' 。其中,最具特色的是5大水景是:北起颐和园新建宫门、南到车道沟桥,全长5.1公里的昆玉河现代水景走廊;颐和园至圆明园的连接水道;具有江南特色的田园式翠湖湿地生态园;南旱河与永定河交汇处的绿谷青清文化园;居民休闲纳凉的好去处---小月河水景公园。这些水景周边都有一些已建和在建楼盘,住在其中的业主,将是自然环境的受益者。

人文环境在浓

" 孟母三迁,择邻而居。" 是中国的一条千年古训。

您在购买住宅时,一定希望邻居是高素质的居民。但房屋的买卖是非常社会化的,购房者来自方方面面,商家也是有利必图,这就使得业主的成分变得非常繁杂。早期的商品房建筑采用混合套型,即每个楼层设计出一、二、三、四居室,或者小区中不同的居室分布在各个楼中,造成整个社区出入着不同层次的人群。这边是一个白发苍苍的老局长,对门可能就是一个涉世未深的毛头小伙。

从发达国家住宅的发展看,社区人群同质化比较有效的办法,就是套型面积的同质化。像风林绿洲,基本上匡定在三、四居室;上河村,也都是178平方米以上的大户型,这就将业主定位在一定经济收入的人群。而炫特区、后现代城和青年汇,以前卫的户型和低廉的价位,锁定了年轻的白领阶层。

现在," 邻" 也扩大到了学校,独生子女的教育是生活中的重要内容, 如果能与重点学校为邻, 可以减少诸多不便。当然," 邻" 的范围还可以扩大到地段的居民整体素质,一个满大街光着脊梁、席地打牌下棋的街区,价值多少是要打折扣的。

住宅价值六说之地段说

您买房也许会很在意位置,因为居住是" 牵一发而动全身" 的事儿,不仅工作、学习会受到影响,就连心理也会因区域的氛围而受到干扰。当然,房产的价值更不用说了,增值、贬值都会随着区域的各种变化而上下起伏。

地段,地段,地段

楼市有句行话:" 地段,地段,地段。" 这实际上强调了选房的诸多要素中,地段是第一要素,这中间包含着两个内涵:一是以个人及家庭成员的工作、学习以及居住习惯、居住里程为半径所选择的居住地段,也就是通常所说的" 地缘性" 。人比较恋旧,并且比较务实,在一个地方衣食住行惯了,换个地段可能会不太舒服;二是地段本身所具有的各种价值,包括经

济价值、文化价值、政治价值、历史价值等等。如果您是自住型购房者,多半会受到前者的影响;如果您是投资型购房者,后者中的经济价值,也就是商务氛围可能会成为重要的参考点。当然,也有一些人讲究地段,是因为住在什么样的地段,是一种身份的象征。

北京有句老话:" 西城贵、东城阔、崇文穷、宣武破。" 这是由于旧时北京西城汇集了达官贵人,东城聚居了巨贾富商,而崇文、宣武则布满了平民百姓。解放后,特别是改革开放以后,政府加大力度减少地段的差别,但是这种影响通过政治的、经济的、心理的、习惯的或多或少地干涉着每个人包括开发商和购房者的选择。观念影响着北京人的置业。南城的房价普遍低于北城1000元/平方米左右,并且缺乏高档楼盘,除了旧有观念影响之外,主要是南城缺乏大型企事业单位的入主, 缺乏政策性项目的扶持。虽然近些年北京的交通已大力改善,但" 家近是一宝" 的置业观念使得许多购房者还是愿意就近买楼,因而使得南城的整体居住层次还是低于全市平均水平。多年名列广州优秀楼盘前三甲的广州珠江投资有限公司,以雄厚的实力大举进攻北京,开发的第一个项目就是位于木樨园西南42万平方米的珠江骏景,开发商曾打出" 中产阶级的乐园" 的招牌,一期曾以全套精装修和5360元/平方米的实惠价格吸引事业成功人士入主,但真正旺销的却是一二居的小户型。

为了缩短南北差距,政府作了很大的投入,如横贯东西的两广大道、纵接南北的南中轴路南段、治理南护城河和凉水河水系等,逐步改善了南城的面貌,一定程度上提升了南城的整体形象,但真正想和其它方向比翼齐飞,恐怕还得有政策性的大力扶持。

关注也能提升价值

从楼市角度讲,一个地段之所以被关注,基于这样两个原因:即地段的成长性和地段的竞争度。

地段的成长性是该地段的市政投入和改造力度。比如,早年的方庄,亚运村,以及后来的望京,曾在一段时期具有成长性,得到了市场的关注,但近年由于交通、商业、教育等配套的相对滞后,加上地段楼盘相对饱和,成长的势头得到了遏制。而三元桥及太阳宫地区,由于得天独厚的整体规划,便捷的交通路网,以及周边辐射的商业氛围,随着建设的逐步完善,成长性会进一步得到提升。

地段的竞争度是该地段同类、同质楼盘的比拼程度。像CBD 核心区的高档公寓,亦庄的低密度住宅,通惠河南岸及双井地区的中档住宅,竞争颇为激烈,其结果,既可以吸引大量的购房者,提升楼盘价格,也可以在竞争阶段,平抑价格,优胜劣汰。

所以,地段对于房价有着举足轻重的影响。

地段是生活氛围的综合体

如果说,住宅本身是" 硬件" ,地段则是" 软件" 。具体而言,地段就是生活氛围,其中包括交通、商业、休闲娱乐、医疗、体育、金融等设施。这个" 软件" 之所以重要,是因为您或者其他人并不是整天呆在家里,而是要上班、要学习、要购物、要交往,要享受生活的方方面面。因此,地段的价值是诸多因素的综合体现。

那么,北京大致有什么样的地段呢?

按照城市职能可以分出社会中心和政策中心:

社会中心。包括商务中心、外事中心、教育中心、工业中心、生活中心。其中商务中心如建国门地区、燕莎地区;外事中心如第一、二使馆区;教育中心如中关村大街西部、学院路北部的一些大学聚居区;工业中心如石景山地区,燕郊地区;生活中心如朝阳门地区、亚运村地区等等。

政策中心。包括奥运村、CBD 中央商务区、BDA 北京经济技术开发区、金融街、中关村等,其中像过去由于亚运会而形成的亚运村居住区。

这些" 中心" 由于各种生活配套现实和未来逐渐成熟,聚集了" 人气" ,成为了适宜居住和投资的地段。当然,随着市政建设的不断深入,还会有一些地段产生较大的变化,如国门大道、

京通路沿线、城铁沿线、朝阳路、朝阳北路、西大望路等。

未来优势凸现的地段

除去原有的各种价值外,按照地段被关注的两个原因,即成长性和竞争程度来分析,未来将有如下地区区位优势得以凸现:

一是三元桥及太阳宫地区。整体规划合理,配套也相对完善,同时机场路、三四环路的交通便捷,燕莎、第三使馆区、国展的商务繁华,都为该地区注如入了活力。

二是西北部的万柳及板井一线。属上风上水,市政改善得较好,配套设施齐全,交通状况良好,齐聚了一批中高档楼盘,形成了一个新城,这里既有良好的自然环境,又有优异的人文环境,只是开发的节奏相对于东部要慢一些。

三是CBD 核心区。去年是热点,今年依旧,每一个楼盘都会引发出一连串的亮点,吸引大多数投资者的眼球。目前的关键是控制好各类物业的比例,完善各种配套,尤其是交通路网的建设。

四是朝阳公园周边。离商务区及外事区较近,生活、娱乐设施很齐全,既适合工作,也适合生活,并且区域居住密度也相对较低,特别是朝阳公园将要建成亚洲最大的城市公园,为周边楼盘提供了大面积的绿色休闲空间,形成了较高品质的居住区域。

五是通惠河南岸及双井地区。各个档次楼盘齐聚,这里的竞争首先打响了价格战,激烈而富于悬念,并对CBD 核心区的高档楼盘构成了价格压力。

住宅郊区化与新都市主义

久居都市的您可能会厌倦拥挤的楼群、嘈杂的汽车噪音,甚至越来越多的水泥地。您做梦可能都会向往蓝天、白云、芳草地的郊区,但又为整日奔波在城郊之间而困惑。

当城市建设蓬勃兴起时,房地产开发奉行的是传统都市主义,即以市中心为核心,逐层向外扩展,因为住在市中心可以获得相对方便、舒适的生活,而郊区人大都把能够进城作为人生奋斗的一大目标。随着城市的发展,交通拥挤、住房紧张、空气污染、环境嘈杂等" 城市病" 因人口膨胀而日益严重,在这种情况下,西方发达国家从40年代到80年代掀起了" 住宅郊区化" 的浪潮,极大地改良了原有的城市病态,创建了更为舒适的人居环境。北京的" 住宅郊区化" 始于90年代,除了东部和北部的一些别墅项目定位于收入颇丰但凤毛鳞角的"' 高' 产阶级" 外,真正开始将媚眼抛向层面更宽的平头百姓和" 中产阶级" ,还是近几年的事。随着几条高速公路陆续通车,形成了具有地价优势的一些边缘集团,住宅以多层、低层板楼为主。特别是前年和去年,一批贴上洋标签的"TOWNHOUSE" 、但成本较别墅低的联排别墅先后登场,推动了" 住宅郊区化" 的浪潮。结果是雷声大、雨点小,这其中既包括一些项目手续不全就匆匆登场、包括重HOUSE 轻TOWN 而形成的先天不足,也包括人们对这类" 有点钱,还要有点闲" 的居住模式还需要有个认知的过程。

因为远离市区,各项配套设施的不完善,导致生活成本增加,使得一些向往郊区生活而没过多资本的人望而却步,最关键是人们已习惯了都市的夜生活,当要面对空空的四野,显得有些不知所措。在这种情况下,吸纳城郊优势的" 新都市主义" 应运而生,并迅速扩散开来。它以全新的理念打破大都市化体系中的简单化功能分区,回归传统的生活方式,包括一方面降低密度、增加设施,使生活配套更为完善,一方面在小区建立植物生态圈,形成" 水、陆、空" 立体格局,包括借助河景和打造水景,使自然景观和人文景观浑然一体,合理配置乔木、灌木、竹木、藤木,做到远近高低层次丰富,甚至选用吸引不同鸟类的植物,力求达到鸟语花香,把社区建成都市里的村庄。像鲁艺上河村,借助鲁艺文化园的优势,将昆玉河活水引入园区,形成环绕全园的观赏水系,并配以山石林木,借助远眺西山、近依昆玉河的特殊地段,强调了建筑与自然的和谐共融。

作为一个繁忙的现代人来说,既能享受都市所带来的便利,又能在居所周围感受到自然的清新,这样的住宅在越来越拥挤的市区中,恐怕是有增值潜力的。