海韵花园策划
初一 记叙文 3484字 99人浏览 箭竹欢迎你

进行比较的项目户型以75-110平米两室与100-150平米三室为主,还有一部分60-70平米左右的一室,户型面积指标普遍小于全市水平,户型设计上少有创新,主要以平层为主要房型,错层、跃层形式只在部分项目中有所体现。

关注。河北区发挥北站的地域优势,打造北站商圈,再造中山路商业街商贸优势,并结合新开河沿岸的综合开发,使之形成商贸氛围,与在海河的综合开发中已经基本成型的海河北岸商业带相呼应。所以随着北站商圈的兴起, 天津“第三金街”的规划建设能为本项目提供了人流保障,故而周边市场有很大的上升空间。

4.2.4威胁

项目周边竞争对手较多,像春和景明、风和日丽、爱家星河国际都是本案有利的竞争对手,由于有众多的本地和外来地产商开发了大量的项目,所以整体市场上的竞争是比较激烈的;周边整体形象较为陈旧,多为砖式结构的老式住宅;人文环境相对于河西、南开区稍差;在区域发展上河北区与市内其它几个区相比较,其发展速度一直处于比较缓慢的局面,有待于进一步的提升。

4.3海韵家园项目目标市场分析

主客户群:周边企业的白领阶层,区域内的本地居民,与区域内有姻亲及其他关系,在区域内工作的公务员。

次客户群:在河北区做生意的个体工商户,周边工作或居住的部分客户,购买用于投资的目标客户。 目标客户主要需求集中在面积为100—120平米的两室,100—120平米的小三室,120—150平米的大三室,150-200平米的跃层。大部分客户选择面积为120平米左右的平层,为比较单一的人口构成,属于在工作和个人方面上较为稳定。选择120平米以上面积房型的客户多为住房改善,他们有住房,并不单单要求住宅的面积还要求居住环境和居住质量,所以对价格上并不是很限制。他们在年龄上为中青年成熟的人群(30-45岁左右),在事业和家庭上有了一定的基础。年龄、事业的成熟是选择住房面积和地点的一个分差;100—120平米面积上选择120平米的客户较多;120—150平方米面积上选择130平方米的客户较多,150—200平方米面积上选择170 平方米的客户较多。

4.4海韵家园项目定位

4.4.1定位依据

随着城市的快速发展,直接导致了城区土地价格的不断急速攀升,使得开发成本与市场消化能力的矛盾日益突出,另外由于中心城区内可以被开发利用的土地越来越少,为了降低开发成本更多的开发商选择了城市边缘的土地。中心城区的地价要偏高于边缘地区,虽然本项目位于中心城区,但是相较于和平、南开、河西的地价要稍低,有利于开发商的成本控制。海韵家园位于天津市的北站地区,是现今天津市市内已少有的可开发利用的区域,本项目有着同春和景明、爱家星河国际、万春美钻时代、海河新天地等项目的地位,优于海河新天地、春和景明、万春美钻时代的交通条件。作为北站地区的优势项目,其综合优势将在进入开盘销售后进一步彰显出来。

4.4.2海韵家园项目定位原则

挖掘市场空白点,力求在规划设计、建筑形式、产品设计、园林风格等方面有所突破、有所创新;严格保证项目建筑质量,打造良好品牌口碑;避免同类竞争项目之间的产品同质化,追求项目个性,以增强产品的市场竞争力;细致分析市场的需求特点,分析市场供应,确定自身产品的设计方向和消费群体。

4.4.3定位方向

项目定位:CLD 北岸风情典范社区

主题定位:独享尊崇,私有首府

价格定位:板式小高层:均价5500-5600元/平米左右

四层半花园洋房:均价5800-6000元/平米左右

产品设计:主打房型为三室和跃层

园林风格:庄园式园林绿化,城中的绿色洋房

项目总建筑面积:8万平方米

为了避免同类项目的竞争,海韵家园从建筑结构、环境绿化、安全防护、社区氛围、会所等多个方面入手,在严格控制成本的前提下,丰富产品的内容,彰显自身项目特点,区别于其他项目更加具有竞争力。

4.5海韵家园项目推广过程

由于海韵家园项目目前尚没有开盘公开发售,所以本文只涉及推广过程中的前两个阶段。

4.5.1老客户转化期

本项目经过了一年左右的不确定因素,虽然淘汰了一大批客户,但是也继续积累下来部分客户。现在项目重新开盘,应该积极把一直关注本项目的客户转化成最终购买者。

时间阶段:9月10日——9月25日

主要营销手段:

(1)通知老客户即日起15日内到售楼处现场购认购卡——A 卡(对持卡客户能够给予适当优惠。)

(2)确定客户意向,签订意向书,通知客户一周内可以选房。

时间阶段:9月25日——10月15日

主要营销手段:

(1) A 卡的客户分批次前来现场选房。

(2)对新增客户开始进行发号——B 卡,客户在购买B 卡后就可以开始选房,在意向书上进行登记,从而转化为持卡客户,从而实现了足够数量的新增客户,以实现开盘当月的回款目标,强化市场关注程度并进一步积累新增客户。

4.5.2客户新增期

在转化老客户的同时,也应该吸引更多的潜在客户对本项目的兴趣,通过一些活动来进一步加强客户的信心。

时间阶段:10月15日——11月6日

主要营销手段:

(1)强化项目优势,增强客户信心,并对已购卡的客户通过产品说明会的方式进行宣传巩固。

(2)以价格的浮动促进客户转化,可以提前进行合同的签订。

4.5.3开盘强销期

项目正式开盘后,在前在客户中的知名度也急剧攀升,越来越多的客户会对项目有更多的关注和兴趣。此时是项目销售的重要时期,应把握住时机促成案子的最终成交。

时间阶段:11月6日——12月30日

主要营销手段:

(1)11月6日正式开盘,再次拉升价格,促进快速成交。

(2)通过销量控制强力推荐高层产品,积累购买高层客户,并通过拉升多层产品的价格,以体现高层的价格优势,以此来积累和转化购买的高层客户。

(3)通过各种销售政策以及适当的促销政策,来促进销售业绩。

4.6海韵家园项目推广方式

4.6.1广告推广

(1)老客户转化期:

在这一阶段,主要是向客户展现开发商和项目品牌的形象。推出物业与品牌形象,引发市场与目标消费群体的关注,营造热卖气氛,达到市场的预热,使市场良性启动。可以采用楼盘样板间、宣传折页、手提袋、户型图单页、报刊、户外媒体广告的形式进行宣传。

(2) 客户新增期:

进入了客户新增期之后,就应该向市场初步展现项目的卖点。进一步提升项目鲜明的个性形象,激发消费者的购买欲望,辅助代理商完成从良好的市场预期到销售的实效转化,达到预定销售目标。采用的广告形式可以为楼盘样板间、宣传折页、手提袋、户型图单页、报刊、电视、网络、户外媒体广告。

(3)开盘强销期:

这一时期为项目销售的关键时期,广告诉求重点应该是项目卖点的充分表现,以促销为主要内容的具有销售力的广告。从而扩大物业与开发商的知名度,进一步激发目标消费群体的购买,以提高销售率为目的。同样需要采用楼盘样板间、宣传折页、手提袋、户型图单页、报刊、电视、网络、户外媒体广告等多种方式来进行宣传。

4.6.2活动推广

(1)开盘庆典

名为“流光”——海韵家园开盘庆典。此名称既具形似又有较深刻的内涵。坐落在河岸两侧的住宅项目随着政府河岸改造等相关政策的出台。这类项目今后将越来越少,故能够居住在河岸,是所有追求品质生活的人的至高向往。河水的波光,缓缓流淌,而珍藏至今的本项目如精心雕琢的琉璃,展现在众人面前之时,依然风姿绰约,溢彩流光。

(2)促销销售活动

以圣诞节为卖点,将滞销的房型和位置作为特惠房进行定点促销,从而造成“淡季不淡”的局面,进一步释放卖点,支持销售:例如外飘窗,采光,会所等,继续拉升项目的销售状况。

4.6.3品牌推广

良好的企业品牌对内可以提高员工的忠诚度,对外提高顾客忠诚度,给企业带来良好的经济效益和社会效益。海达房地产先后投资开发了“桃花园东里、洛川里、泰来里、日光公寓、祥居公寓、玉泉公寓”等中、高档规模住宅,武清开发区标准厂房等三十余万平方米建筑工程,其中祥居公寓、玉泉公寓已获市级优良工程称号。在广大消费者中有着良好的口碑,已经建立起自己的品牌。通过本项目——海韵家园的销售能够进一步增加企业的知名度、认知度和附加值,为今后的进一步发展提供了保证。

结束语

目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段,房地产营销俨然成为地产开发中的重要环节,它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。在日益严峻的市场竞争环境下,房地产营销策划对一个企业来说,就如同指引房地产企业前进的明灯,房地产企业只有开发出适应市场需求、满足客户需要的产品,才会给企业带来生存发展的机会。通过以上的分析,海韵家园项目采用本文提出的房地产营销策划,以提高自身的实力,从而加强了在激烈市场中的竞争能力,为企业的进一步发展打下了稳固的基础。