深圳大梅沙京基喜来登调研报告
六年级 记叙文 3884字 498人浏览 忘记你好难__

深圳大梅沙

京基喜来登调研报告

目 录

一、 大梅沙京基喜来登酒店背景介绍..................................................................... 3

1. 酒店简介 .................................................... 4

2. 酒店开发商介绍 .............................................. 4

3. 酒店管理方介绍 .............................................. 4

二、 酒店功能介绍..................................................................................................... 5

1. 酒店功能概览 ................................................ 5

2. 酒店功能设计图 .............................................. 6

三、 酒店经营情况介绍........................................................................................... 14

1. 区域酒店市场整体发展情况 ................................... 14

2. 京基喜来登酒店客源构成 ..................................... 15

3. 京基喜来登近年平均房价及平均出租率情况 ..................... 16

四、 关于酒店功能设置分析及总结....................................................................... 17

大梅沙京基喜来登概要

1、京基喜来登酒店由京基集团投资建设,受美国喜达屋酒店与度假村国际集团管理。京基集团目前在深圳拥有4 家酒店,包括大梅沙京基喜来登酒店、大梅沙京基海湾酒店、京基100瑞吉酒店和深圳晶都酒店。

2、酒店占地面积六万多平方米,开业时间2007年8月19日,楼高12层,共有客房总数386间(套),标间面积56平米。与深圳市中心直线距离27公里,约40分钟车程。

3、酒店单人房占客房比率为34%,双人房占49%,套房占13%,别墅占4%。

4、酒店共有大小不等13种客房房型,分布在3-12F 。加上大堂吧共6间餐厅,其中一间为酒店业主方直接管理,其他均为酒店管理方管理。会议室有3个,宴会厅1个,均可拆分成3个小间,会议室和宴会厅总面积为2165㎡。共有4个泳池,一个在户外,三个在室内。另外还有一个健身中心,一个水疗中心(外包),两个儿童俱乐部(免费)和一个网球场。

5、客房全部拥有无限海景,这种设置方式的得房率较低,即同样的占地面积,可设置的客房数量较少,土地利用率上并非尽到最大化。

6、京基喜来登的客人占比由高至低分别是:旅游客人,会议客人,商政务散客。

7、酒店房价大致为,56㎡的客房平日价格约为2100元,周五六价格约为2350元;90㎡的套房平日价格约为3200元,周五六价格约为3400元。

8、京基喜来登近年的酒店入住率为:2009年57%,2010年55%,2011年55%,2012年55.8%,2013年58.6%。目前来看,呈逐年上升态势。

一、 大梅沙京基喜来登酒店背景介绍

1. 酒店简介

深圳大梅沙京基喜来登度假酒店位于深圳东海岸大梅沙海滨浴场,与深圳市中心直线距离27公里,约40分钟车程。酒店于2007年8月19日开业,地上楼高12层,共有客房386间套,总建筑面积6万多平米,总投资8亿元。

2. 酒店开发商介绍

京基喜来登酒店由京基集团投资建设,京基集团创于1994年,是一家集房地产开发与经营、商业经营与管理、五星级酒店投资与管理、物业管理、高尔夫俱乐部、餐饮经营等多元化产业的集团公司。

京基集团目前在深圳拥有4 家酒店,包括大梅沙京基喜来登酒店、大梅沙京基海湾酒店、京基100瑞吉酒店和深圳晶都酒店,其中后两家为京基自营酒店。另外,京基集团在2014年上半年也与美国美高梅集团签订合作协议,共同打造深圳未来新地标——京基美高梅酒店。该酒店将建立在现晶都酒店位置,晶都酒店将于2年后动工拆除。

3. 酒店管理方介绍

大梅沙喜来登酒店受美国喜达屋酒店与度假村国际集团管理,喜达屋集团旗下拥有9个酒店品牌,在全球管理1180多家酒店和度假村。其中喜来登品牌是喜达屋集团最早进入中国市场的品牌。喜达屋在深圳管理5家开业酒店,分别是瑞吉酒店、福田喜来登酒店、福朋喜来登酒店、益田威斯汀酒店和大梅沙京基喜来登酒店。

二、 酒店功能介绍

1. 酒店功能概览

2. 酒店功能设计图

酒店实际外观图

建筑设计单位:英国TFP 建筑设计公司

酒店效果图

酒店一层平面图

i.

酒店一层主要经营功能包括部分会议室、全日餐厅和康体娱乐 ii. 会议厅、全日餐厅以及健身房朝海方向设置,利用落地窗户的形式极大化室

内视野景观,引景入室

盛宴全日餐厅实景图

健身房实景图

室内泳池实景图

池畔酒吧实景图

酒店二层平面图

i. 酒店大堂层采取抬高式做法,车辆或客人从主道路入口通过缓坡的绿化景观

设计进入酒店主入口

酒店大堂吧实景图

粤菜王府实景图

卡普里酒吧实景图

酒店三至十二层

i. 酒店客房从三楼起开始设置,共10层客房楼层。每层楼均有不同房型设置,具体见下表:

ii. 客房层采用单侧走廊设计的方法,使得每个房间都能够拥有海景。但这种设置方式得房率较低,即同样的占地面积,可设置的客房数量较少,土地利用率上并非尽到最大化。但酒店主体通过弧形设计弥补这一劣势,除了使得占地面积上可以设置更多的客房数量,还能将每个房间的海景视野最大化。

iii. 从第6层开始,左侧两部分的客房区域采用退台设计,高层客房可观赏到对下一层客房上空的园林景观设计,增加客房的景观度。

iv. 如同其他酒店一般,越高级的房型设置在越高的楼层,避免普通客人进出对私密性进行干扰。

v. 酒店一般会设置少量几间的无障碍房,以供残疾人使用。这些房间一般尽量

在低楼层设置,以方便残疾人的进出。房间内会在细节上增加一些方便残疾人入住的设施,比如在浴室里增加扶手等。

三、 酒店经营情况介绍

1. 区域酒店市场整体发展情况

深圳大部分企业集中在市中心区域,加之商业配套较为完善,具有能够集聚商务客人的能力。而凭借山海资源,梅沙板块和东部华侨城板块不断在向城市休闲度假中心发展,这两个板块可以借势分流、吸引会议客源。

数据调查显示,2012年深圳各大板块的客源结构、平均房价以及平均出租率发展情况如下:

目前,京基喜来登所在的梅沙-东部华侨城板块旅游客源为主、会议客源为辅。在平均房价上,整体板块实现的水平较高,但因旅游度假地的特性,经营存在淡旺季情况,整体出租率水平不高。

2. 京基喜来登酒店客源构成

由于酒店所在区域以滨海资源为主,休闲度假气氛相对比较浓厚。而与市中心有一定的距离,因此无论出于区域市场条件出发,还是出于酒店实施的客源竞争策略而言,会议客源和旅游客源都会是京基喜来登酒店的主要客源构成。

3. 京基喜来登近年平均房价及平均出租率情况

整体而言,京基喜来登酒店的房间价格分平日和周末来定。一般平日(周日-周四)与周末(周五-周六)的价格差距在200-350元左右。

一般酒店与企业之间会签订一份商务协议,一方面企业可以获得较为优惠的价格以接待客户,另一方面也为酒店保证了一定的企业客户住宿需求。会议团队因其用房量较大,且在酒店产生住宿-开会-用餐等一系列消费,因此一般来说,会议团队可以拿到的价格更低。作为以会议团队为主的酒店,京基喜来登的全年平均房价实际水平有可能比携程显示的一般价格要低。数据显示,京基喜来登在2009-2013年的经营情况表现如下:

四、 关于酒店功能设置分析及总结

基于酒店对自身目标客源的判断,我们认为旅游客人和会议团队会是主要的客源。因此在功能设置上都尽量根据此定位而设置。

酒店以双床房为主,主要考虑到会议客人和旅游客人对双床的住宿要求。同时,酒店设置了34%的单床房,除了可以满足家庭客人以外,也满足区域内企业所带来的中高端商务客人需求。

酒店餐位总数为970位,每间可供出租客房平摊餐位数为2.51,目前广州-深圳五星级酒店的该系数值为1.66。说明京基喜来登餐位数的设置是高于区域市场平均水平的。主要原因是酒店餐厅类型多,可供客人多样选择。其次,也能够通过餐饮规模和档次优势,吸引周边企业前来酒店进行商务宴请消费。

酒店总会议面积为2165㎡,每间可供出租客房平摊会议面积系数为

5.61,目前广州-深圳五星级酒店的该系数值在3.84左右。说明酒店的会议室面积远高于区域平均水平。主要原因是酒店以会议为重要目标客源,希望通过具有影响力的会议规模和较为先进的会议产品来吸引周边客人前来开会。其中1020㎡,层高7.5米的无柱豪华宴会厅在深圳来说,很少酒店有如此的设置,相对而言是非常具有竞争力的宴会厅。

作为休闲度假地内的酒店,京基喜来登考虑到度假家庭客人的特性,设置了室内、外两个儿童俱乐部,满足了家庭客人当中小孩子的娱乐需求。